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Einkaufszentrum sensibel wiederbelebt .

Ein Musterprojekt für deutsche Oberzentren? Das ehemalige Einkaufszentrum „Donau-Passage“ zwischen dem Passauer Bahnhof und dem Flussufer stand fast komplett leer, als wir damit beauftragt wurden, ein inhaltliches und architektonisches Konzept zu finden, um der Immobilie und ihrer Umgebung neue Impulse zu verleihen. Der Schlüssel zum Erfolg lag in einer individuellen Herangehensweise.

Wenn es um die Wiederbelebung von Innenstädten und dortigen mittel- oder großformatigen Handelsobjekten geht, kann keine Lösung von der Stange helfen. Das ist die zentrale Philosophie, die auch in Passau dazu führte, aus der ehemaligen „Donau-Passage“ das neue „Donauquartier“ entstehen zu lassen. Ausgangslage war ein fast leerstehendes Einkaufszentrum - bestehend aus Untergeschoss, Erdgeschoss und 1. Obergeschoss, mit einem darüber befindlichen Hotel. Das Gebäude liegt in einer Stichlage zwischen dem Donauufer und dem Hauptbahnhof und es litt sowohl unter einem Hochwasserschaden als auch darunter, dass ihm ein anderes Einkaufszentrum das Publikum abschnitt. Gemeinsam mit dem Käufer der Immobilie, der Haas Unternehmensgruppe, suchten wir ein neues Konzept, beruhend auf einer eingehenden Standortanalyse.

Heterogener Nutzungsmix
Projektleiter Jens Thormeyer erklärt: „Nachdem unser erster Ansatz eher in Richtung einer Bestands-wahrung gegangen war, stellten wir im weiteren Verlauf fest, dass der Standort sich für eine Mall-Struktur nicht eignet.“ Als Ersatz für die ursprünglichen kleinen Ladeneinheiten entlang einer inneren Passage entstand die Idee einer Handelsimmobilie mit Straßenlage, mit größeren Einheiten und möglichst heterogener Nutzung. „Zum Beispiel Gastronomie, wo vorher keine war. Ein Fachmarkt statt vieler kleiner Boutiquen. Und ein Fitnessstudio für eine neue Zielgruppe“, so Thormeyer. Alle Angebote inklusive einem Nahversorger sind mit Blick auf einen möglichst lebendigen Nutzungsmix optimiert.

Vordach als prägendes Element
Es galt nicht nur, ein neues inhaltliches Angebot zu schaffen, sondern vor allem auch, den Städtebau zu optimieren. „Denn das Gebäude hat eigentlich zwei Vorderseiten – eine zur Innenstadt, eine weitere zum Bahnhof. Doch in der Vergangenheit wurde die Bahnhofsseite extrem vernachlässigt“, sagt Jens Thormeyer. Beide Seiten aufzuwerten und miteinander zu verbinden, war die konsequente Maßnahme – gelöst mit einem durchgehenden Vordach entlang der Bahnhofstraße. Das Dach bildet einen Höhen-verlauf nach und springt in Richtung Bahnhof auch ein ganzes Stockwerk nach oben. Im Zusammenspiel mit seiner Materialität – einem Wechsel aus glänzenden und matten Metallpaneelen – wird es zum markanten und optisch einladenden Highlight im Straßenbild. An beiden Ecken entstehen durch Rücksprünge der Gebäude überdachte Platzsituationen, die jeweils mit Außengastronomie bespielt werden.

Hotel mit neuem Gewand
Das in den Obergeschossen 2–4 befindliche Hotel wurde im Projektverlauf von der Lindner Group als neuem Hauptanteilseigner des Donauquartiers erworben und erhielt als größte Maßnahme eine neue Fassade. Strahlend weiß gestrichen ist sie weithin erkennbar; dreidimensional ausgebildete Faschen sorgen mit alternierenden Schrägen für ein lebendiges Fassadenbild. Eine Erhöhung der Fensteranteile auf der Donauseite erlaubt den Gästen noch bessere Ausblicke auf den Fluss.

Das Projekt, welches im Laufe der Jahre 2021-2022 nach und nach bezogen wurde und jetzt fast vollständig in Betrieb ist, gilt in Passau als großer Erfolg. Einer der Hauptgründe: eine Planung, die Nutzung und Architektur so eng wie möglich verknüpft und dabei auf lokale Bedürfnisse und stadt-räumliche Anforderungen punktgenau und sensibel eingeht.